南 史人の、不動産質問回答コーナーでの、過去回答リスト

• 隣地の住人が、こちらの土地を侵入して使うので困っています。

  2020年08月28日

  　お隣と土地の境界線についてトラブルになっています 　２０年前に、私とお隣とで合意の上、土地家屋調査士に測量してもらって地形図を作成し、境界を決めました。そのとき登記はしませんでした。 　最近になって、お隣が「合意はしていない、そっちが一方的に言ってきたから黙っていただけ。」などと言い、当時決めた境界線を超えて物を置き、我が家の敷地に侵入するようになりました。 　当時の図面を頼りに土地家屋調査士に相談しても「登記をしていないので、この図面の境界線に効力はありません。」と言われて困惑しています。 　私としては、お隣が私の土地に侵入してくるのを止めてもらいたいのですが、どうしたらよいのでしょうか？

  

  隣人の方が境界線を超えて物を置いている部分について、土地の所有権に基づき、物を撤去するよう請求することが考えられます。 訴訟でこのような請求を行う場合には、物を置いている土地部分の所有者が前田様であることを証明しなくてはなりません。 その際に、２０年前に、隣人の方との間で境界を決め、地形図を作成したということは、有力な事実となり得ます。その結果を登記していないからといって、全く効力がないというわけではありません。 ただし、隣人の方は、合意はしていないと主張しているようなので、合意があったことを証明できるかというハードルがあり、前田様のご主張が必ず裁判所で認められるわけでもありません。 また、合意したのが２０年前ということなので、状況によっては、その土地部分を、前田様が時効により取得したという主張ができるかもしれません。 いずれにしても、このような請求をお考えの場合には、弁護士に１度ご相談された方がよいと思います。

• 隣との境界線が分かりません。

  2020年09月04日

  　隣の家との境界線がわからないまま、となりの地主が土地を売却してしまい新しい持ち主が家を建てることになりました。 　これまで境界立会確認書などの書面の取り交わしはしていません。 　隣地と我が家の敷地の間には塀が立っていて、境界杭はなく（抜かれた可能性が髙い）隣地の前地主は、「境界線はこの塀を超えて、お宅の敷地に数十センチ入り込んでいる。」と主張していました。 　今回、建設予定の建物は、この塀の隣地側の面から60cm離れた位置に建てられる予定だそうです。 　前の地主の主張よりも、境界の位置は隣地側に下がってはいるものの、境界の位置が明確になっていない状況には変わりはなく、このような状況で家を建てることに問題はないのか？と不安に思っています。 　裁判所などに申し立てをして、境界線が明確になるまで隣地の建設を中断させる処分を求めることはできませんか？ 　本当に不安で、なるべく早期に解決をしたいです。ご回答よろしくお願いいたします。

  

  境界線が不明確であるということだけで、隣地の建物建築を中断するよう求める法的な根拠はなく、これを理由に建築を差し止めることはできません。 もし、隣の建物が阿川様の土地に越境して建築されるとすれば、建築をやめるように請求したり、建築されたものの撤去を求めたりすることができる可能性もあります。 しかし、境界がどこにあるのかが隣人との間で不明確な状況なので、このような請求をしたところで、そもそも境界がどこかということが問題になると考えられます。 したがって、新しい隣地の所有者と協議して、境界の位置（所有権の境目）をはっきりさせることが先決かと思います。 協議の結果合意できれば、境界に関する紛争は解決します。 もし合意できなかった場合には、時間と費用はかかりますが、境界を明確にするため、裁判所に筆界確定訴訟、所有権確認訴訟を提起する、法務局での筆界特定制度を利用するなどして、境界を明確にするという方法もあります。

• 遺産分割協議で相続人のうちの一人が、海外在住のときはどうする？

  2020年10月12日

  　遺産分割協議について、お尋ね致します。 　父が亡くなり、母と私を含めた子ども3人で相続をすることになりました。 　きょうだい三人のうち、真ん中の妹が留学後そのまま海外で仕事について結婚していて、日本国内に住所がありません。 　日本を出た時が学生で、当然、印鑑証明なんてものもなく、そのまんま社会人生活を始めてしまったもので、日本で印鑑証明が必要になる経験もゼロです。 　相続には、相続人全員の印鑑証明が必要とうかがいました。私と末の弟は日本在住で、住所地の役所で取ることができます。 　しかし、海外在住の妹はどうしたらいいのでしょうか？ 　相続手続きの間だけ、日本に住民票を移して印鑑登録するとかしなければいけませんか？ 　妹も働いていて「渡航費だけでも大変だし、そんなに長く帰国する休みは取れない」といいます。 　父が危篤になってから一度帰ってきており、短い間に何度もの往復はお金だけでなく負担が大きいと思います。 　こういう時に利用できる、何か良い方法はないでしょうか？よろしくお願いいたします。

  

  松長様のおっしゃるように、通常、遺産分割協議書には、実印で捺印し印鑑証明書を添付します。 これは、遺産分割により相続した財産の中に、不動産や預金口座がある場合、登記手続や預金口座に関する手続に際して、法務局や金融機関に提出を求められるからです。 ご質問のように、海外在住で日本に住所がない方は印鑑登録ができず、印鑑証明書を添付することができません。 その場合には、これに代わるものとして、署名証明書というものがあります。 署名証明書とは、「日本に住民登録をしていない海外に在留している方に対し、日本の印鑑証明に代わるものとして日本での手続きのために発給されるもので、申請者の署名（及び拇印）が確かに領事の面前でなされたことを証明するもの」です。海外の日本領事館で発行してもらうことができます。 海外在住の妹様は、この署名証明書を利用していただければよいと思います。

• 抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合は？

  2020年10月12日

  　地方都市で賃貸住宅を複数棟経営しています。 　友人から「知人が事業資金に行き詰って不動産を手放したいと言っている。良かったら購入しないか？」と持ち掛けられて、物件を見に行きました。 　もともと駐車場と露天での資材置き場にしていた場所だそうで、現在は更地です。 地目は雑種地だから賃貸住宅も建てられると説明されました。周辺環境もよく、新築ならば入居者を確保しやすそうだと乗り気になったのですが、登記簿謄本を取ってみたら、抵当権がついていました。 　知人に改めて確認したら「事業そのものが傾いているわけではなく、設備投資資金に困っての売却。返済が滞っている訳ではないし、債務者は心配いらないのでは？」と言います。 　物権そのものに魅力は感じますが、抵当権が設定されている更地に建物を建てた場合、更地の抵当権が建物にも影響することはないのでしょうか？ 　土地が競売にかけられてしまったりしたとき、上に建っている建物はどうなりますか？

  

  ご質問のように、抵当権付きの土地の上に建物を建築した後、抵当権に基づき土地が競売にかけられて第三者が落札した場合、建物の所有者は、土地を利用する権利を有していないため、土地を落札した第三者から建物を取り壊すよう求められれば、これに従わざるを得ません。 また、上記の状況では、土地の抵当権者は、抵当権の実行に伴い、土地だけでなく、土地と一緒に建物も競売にかけることができます（民法第389条1項）。 したがって、土地に抵当権がついているのであれば、その後建物を建築したとしても、後にこれを取り壊さなければならない、もしくは、建物の所有権を失ってしまう可能性があります。 もちろん、債務者が、抵当権の被担保債権（銀行からの借入でしょうか）の返済を怠らなければ抵当権が実行されて競売にかけられることはないですが、債務者がちゃんと返済してくれる保証はありませんので、リスクは高いと言わざるを得ません。

• 離婚訴訟中です。財産分与での、建物価額の算定方法を教えてください

  2020年11月27日

  離婚訴訟での財産分与に関して、質問をお願いします。 建物の価額を算出する必要が出てきて、その方法を決めるのに、一般的にはどの方法で算出されているのかが良く分かりません。 自分なりに調べてみて、 a.自治体の建物課税評価額 b.不動産業者が出す見積書 c.不動産鑑定士の鑑定書 以上の３つの方法があるようだと判りました。 建物のっ財産分与の実際では、どの方法が主流で使われているのでしょうか? それぞれの価格を見ると、かなりバラつきがあると感じます。 やはり自分に都合のいい金額を基準にできるように、３つの方法の中で一番希望に近いものを選んで利用しているのでしょうか？ 実務での実情が知りたいです。 ご回答お願いいたします。

  

  離婚訴訟の財産分与において、建物の評価額は、建物の固定資産評価額（建物課税評価額）、不動産業者の見積書（査定額）などを出し合って、原告、被告それぞれがお互いにとって有利な金額を主張するのが通常です。 その上で、双方が歩み寄り、評価額につき合意することができれば、その評価額が裁判所でも採用されることになります。 一方、両者が合意できない場合には、裁判所が評価額を決定することになり、その場合には、裁判所の選任する不動産鑑定士が出した鑑定額を基準として決定することが多いです。 鑑定額がもっとも正確に建物の時価を反映している可能性が高いからです。 ただし、不動産鑑定士の鑑定には相応の費用がかかり、その費用を訴訟の当事者が負担しなければならないため、建物の評価額がそこまで高くなく鑑定する実益が乏しいような場合には、鑑定までは行わず、原告、被告からの主張や、固定資産評価額、不動産業者の査定額なども考慮して、裁判所が決めるというケースもあります。

• 裁判官には不動産鑑定士の鑑定額を無視して価額を決める権限がありますか？

  2020年12月03日

  配偶者と離婚にあたり、共有不動産の財産分与でもめて訴訟になりました。物件は当時のマイホームで、価格の査定が別れました。 　こちらは、不動産鑑定士に評価を依頼し、１８００万の鑑定書を裁判所に提出。 　相手方は不動産業者に査定依頼して、８５０万の査定評価を持ってきました。双方の査定額（鑑定額）で９５０万の差です。こちらは正規の鑑定でしたから、当然に、１８００万で採用されるとの考えでした。 　ところが裁判官は「相手方は離婚後も住宅に住み続け、不動産の売却予定がないため、再調達価格を引き下げて１２００万とする」と結論付けて和解を勧めてきました。 　私はどうにも「不動産の有資格者でもない裁判官が、不動産鑑定士の提出した価格を、一方的に引き下げてよいものだろうか？」と納得できませんでした。そのため前述の条件を拒否し、和解せず判決で決着することになりました。 　私の認識では、両当事者の合意もなく、一方の当事者が出した鑑定書が中立ではないと裁判官が判断する場合、裁判所が不動産鑑定士を選任して再鑑定を行って作成した鑑定書を、判断の根拠にするはずなのでは？と考えていました。しかし、裁判所からは全く再鑑定の話はされません。 　今後、判決を書くにあたっても、裁判官は同じように、鑑定書の価格を無視した価額を決めたりできるのでしょうか？ 　こちらの鑑定書は拒否、新たに再鑑定もしないのは理不尽に思えるし、一体どのような根拠で裁判官は判決書が書けるのか？非常に疑問です。 　このような不透明な状況のまま、判決をだされるのも何かスッキリしません。実務ではどんな対応がされるのでしょうか？ぜひ、詳しく教えてください。よろしくお願いいたします。

  

  たしかに、小田様のおっしゃるように、実務上、裁判官が不動産価格を判断するには、裁判所で選任した鑑定士に鑑定を行ってもらうことが多いですが、必ずしも、この手続を経なければ不動産価格を認定できないわけではありません。 また、裁判官は、不動産価格を判断する際に、当事者が提出した鑑定結果に拘束されることなく、自身の判断で認定を行うことができます。 個別事案に応じて、鑑定結果が合理的なものであればその結果を採用するでしょうし、不合理な点があるであれば、その点を修正して裁判官が不動産価格を算定することも可能です。 いずれにしても、裁判官が不動産価格を認定するにあたり、裁判所選任の鑑定士による鑑定を行っていない、もしくは、当事者の提出した鑑定結果を無視しているということのみで、その認定が不当であるということにはなりません。

• 管理会社が雇っているマンション管理士は誰の味方？管理組合とは敵対する立場？

  2021年02月05日

  マンション管理士の契約と、管理会社の関係についてお尋ねしたいです。 　私の両親は、以前はファミリータイプのマンション住まいでした。 私たち子どもが巣立って、両親も足腰が弱ってきたこと、最近の高齢者を狙った詐欺案件などを心配して、バリアフリーの高齢者向けマンションへ移って、元の実家だったマンションには兄家族が住むことになりました。 　先日新しい両親のマンションに遊びに行ってきた時、母からマンション管理士の立場？について尋ねられました。 なんでも、今のマンションには管理会社に所属する複数のマンション管理士がいて、理事会には必ず2人以上出席してくるそうです。 発言力も強くて、言葉は悪いですが管理会社の回し者のように思えるとのこと。 　「（今は兄の家になった）以前のマンションでは、マンション管理士は管理会社とも、住人とも関係ない、完全に第三者の立場で、住人と管理会社の仲を公平に調整してくれる感じで、とても良かったのに。今は管理組合とマンション管理士も険悪で、このままだと、理事会も管理会社のいうがままに乗っ取られてしまうんじゃないかしら？」と不安なようです。 　父は「管理会社がマンション管理士を雇って管理を任せているだけで、特に変じゃない。母さんは心配し過ぎだ。」と言い、気にしてない様子です。 　管理会社がマンション管理士を雇って、管理業務を任せるのは一般的な方法なんでしょうか？ こういう場合、マンション管理士が住民の意見よりも、管理会社寄りになったりすることはないですか？ 　母の不安も最もだし、父の話を聞くと、これが普通なのかな？とも思ったりで、情けないけれど判断ができません。 詳しい方の解説をお待ちしています。 よろしくお願いします。

  

  マンション管理士は、国家資格で、マンション管理組合やマンションの区分所有者などからの相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うものです。通常は、管理組合との契約により、管理組合の立場でアドバイスを行います。 その他に、マンション管理会社の一員として、マンションの管理業務の重要なマネジメントを行う、マンションの管理業務主任者という資格もあります。 丸山様のお母様のマンションには、管理会社に所属するマンション管理士がいるということですが、もしかすると、管理業務主任者かもしれません。いずれにしても、管理会社の従業員であり担当者なので、その方が、マンション管理士の資格または管理業務主任者の資格を持っているというだけなのだと思われます。 管理組合が管理会社に業務を委託しており、その方は管理会社の一員として、管理組合から委託を受けた業務を果たすべき関係にありますので、少なくとも、管理組合と敵対する関係にはありません。 その担当者に、あまりにも問題があるということであれば、管理会社が委託を受けている業務をしっかりと果たせていないということになる可能性もあるので、管理組合を通じて、管理会社に何らか申し入れをするということも検討されてもよいかもしれません。

• 不動産会社の中で、宅地建物取引士を持たない者が賃貸契約を完了させられますか？

  2021年02月05日

  来年、定年退職になる60代の会社員です。私達夫婦は、親と同居で結婚生活をスタートし、家を二世帯に増改築しながら子育てを終えました。 子ども達も巣立って、それぞれにマイホームを手に入れた今、自分達はマンションを買って移り住み、元の自宅は賃貸にすることにしました。 　そんな折、義妹（妻の妹）から「息子が今年から不動産会社に就職して営業をやってる。ぜひ、やらせて欲しい！」と連絡があり、そちらの会社にお願いすることにしました。 　しかし、甥っ子は「自分は宅地建物取引士ではない営業だけだから、契約にはタッチできないよ。」と言います。 妻は「甥っ子の成績になると思って頼んだのに、最後まで完遂させてもらうわけにはいかないの？売買じゃなく賃貸なのだし、オーナーの意向で担当者を指名できないのかしら？」と言います。 　こういう場合、家主の希望で担当者を甥っ子にして、賃貸契約を結ぶところまでやってもらうことはできないものでしょうか？ 同じ会社に勤務しているのだし、抜け道はありそうに思うのですが。 　良い方法がありましたらご教示ください。よろしくお願いいたします。

  

  不動産会社が、不動産売買、賃貸などの仲介（媒介）を行う場合、売買・賃貸の契約が成立する前に、不動産の買主、借主に対して、一定の重要事項を説明しなければなりません（宅地建物取引業法第35条1項）。そして、その説明は、宅地建物取引士の資格者が行う必要があります。 重要事項の説明は、契約締結の際にあわせて行われることが多いため、契約には、通常、宅地建物取引士が立ち会うことになります。甥っ子の方が、「自分は宅地建物取引士ではない営業だけだから、契約にはタッチできないよ。」とおっしゃっているのは、このことだと思います。 宅地建物取引士の資格がない以上、会社としては、甥っ子の方に重要事項の説明を行わせることはできず、他の方にこれを担当させるのは致し方ないことです。 なお、重要事項説明や契約締結の業務を担当しないとしても、会社内で、甥っ子の方の営業成績として勘案されることもあると思いますので、この点は、甥っ子の方に確認してみてもよいでしょう。

• 宅地建物取引士を介して物件を買ってから、欠陥が見つかった場合は完全に賠償して貰える？

  2021年02月05日

  マイホーム購入でトラブルに巻き込まれて困っています。相談お願いします。 　私達は30代後半の共働き夫婦です。 昨年、念願の一戸建て建売住宅を購入しました。 購入にはXという宅地建物取引士と媒介契約を結んでいました。 　 　ところが、購入して半年もしないうちに、リビングやキッチンの床の傾きだし、1年過ぎたころには外壁、内壁のひび割れ、一部屋雨漏りが見つかりました。 　近所のお年寄りから、この敷地は田んぼを埋め立てて宅地にしたもので、この家は造成してすぐに建てたせいで地盤が沈んで、あちこち傷みが出たから売り出された、と知らされました。 　夫はXの勤務先のY不動産に電話して「重要事項説明書にない不備だ、欠陥住宅を売りつけた！」と補償を求めました。 ところがY不動産の社長は「この物件はXが個人で扱ったもの。会社のハンコは勝手に使われただけで、会社は関知していないから責任はない。 仮にウチの物件だとしても、特約で欠陥は引き渡し半年以内に連絡してもらわない場合、賠償義務はなくなるから。」と言い張り、話し合いにも応じません。 　契約書にはY不動産の名前と会社のハンコ、宅地建物取引士の欄にXの名前と「宅地建物取引士X」のハンコが押されています。 Yの話は信頼できません。 　宅地建物取引士から購入の時に知らされていなかった欠陥でも、特約があれば賠償してもらえないのでしょうか？ 買って2年以内なら請求できるとも聞きますがどちらが正しいのでしょう？ 　やっと手に入れて我が家なのに、悔しくて眠れません。 全額返還か、だめなら修理費用だけでも出してほしいです。 どうしたらいいのでしょうか？ 　専門家のご意見をよろしくお願いします。

  

  ご質問から必ずしも明らかではないですが、X（もしくはY不動産）は売買の仲介業者であり、売主は別の方という前提で回答します。 ご記載いただいた事情のみでは、Y不動産に仲介業者としての責任が問えるのか判断がつきかねますが、そもそも、購入した不動産に瑕疵があった場合に仲介業者が必ず責任を負うわけではありません。仮に、Y不動産に責任が及びうるとしても、今回のような外観上気づきにくい住宅の欠陥について、仲介業者としての調査義務・説明義務の違反などを問うことは難しいかなという印象です。 それよりも、売主に対して、瑕疵担保責任に基づき損害賠償請求などを行う方がより直接的です。このような請求が認められるかは事情によりますので、弁護士にご相談された方がよいでしょう。 なお、瑕疵担保責任に基づく請求ができる期間は、買主が瑕疵の存在を（売主に責任追及ができる程度確実に）知ったときから１年間（住宅の品質確保の促進等に関する法律が適用される場合には、引渡しのときから10年間）です。また、Y不動産の言い分からすると、この期間について、何らか特約が定められているのかもしれません。 いずれにしても、早めにご相談された方がよいと思います。 ※上記は、改正前の民法に基づく回答です。売買契約締結日が2020年4月1日以降の場合には、改正後の民法が適用され、内容が異なりますのでご注意ください。

• 管理業務主任に管理費滞納者への回収業務の相談がしたいです

  2021年03月14日

  当マンションには管理費を１年以上滞納している住人がおります。 理事会では、この滞納ぶりは悪質だと判断されており、滞納分の管理費に遅延損害金の請求をする議題が出ました。 　１年分以上の管理費の滞納をしている者が、数か月分相当の管理費を分割で払ってきた場合、この金額は、 a.一番古い滞納金に充当する b.直近の管理費から遡って、充当する 　どちらの処理が正しいのでしょうか？ aの場合とbの場合では滞納期間が1年以上ズレてしまうので、判断に困っています。 　理事会としては、aの判断だと遅延損害金が徐々に目減りすることになるため、bを採用して、悪質な滞納者が今後の管理費の支払いも遅延損害金が出ない程度に滞納しないようにしたい、と考えています。 過去、ここまで大幅な滞納をした住人は初めてのことで、こうした場合の回収業務について経験のある人物が管理組合にいません。 　このような滞納管理費の回収業務について、管理業務主任と実務的な相談をしたいのですが、お願いすることはできるでしょうか？

  

  まず、滞納者からの弁済金を、遅延損害金または管理費（元本）のいずれに優先して充当すべきかが問題となります。 この点について、滞納者と管理組合との間で合意がなされていなければ、まずは遅延損害金に充当し、残額があれば、それを管理費に充当するという順番になります（民法489条1項）。 次に、管理費に充当するに際して、いつの分の管理費から優先して充当するかが問題となりますが、当事者間での合意や、滞納者・管理組合から指定もなされていない場合には、管理費のうち、一番古いものから順に充当していくことになります（民法第488条4項3号）。 まとめると、滞納者から支払われた弁済金を、どの債務に充当するかについて、当事者間での合意や当事者による指定がないという前提であれば、 ①まずは遅延損害金に充当し、 ②①の残額を、管理費のうち古いものから順に充当していく ということになります。 なお、滞納管理費の回収について、管理業務主任者にご相談されるのは構わないと思います。もっとも、程度問題ではありますが、法的な紛争になることが明らかな状況の中で、管理業務主任者が報酬を得る目的で、滞納管理費の回収行為を行うと、弁護士法72条に抵触する可能性もありますので、この点はご留意ください。 ============== （非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止） 第７２条　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

• 不動産管理会社の労務管理について、社会保険労務士に相談したいです。

  2021年04月21日

  不動産管理会社を経営しています。 従業員は、ほとんどが家族と親類ばかりです。 　2年前に親類の一人が、妊娠出産を機に退職いたしました。 身内のことでしたので、これまで残業手当などは、あまり適切に計上できていなかったのだと思います。 今年、本人から自分でメモしたと思われる勤務の記録をもとに「退職した年の残業代が全額支給になっていない。不足文を払って欲しい。」と申し出がありました 。 　この人は私の義理のいとこます。 不動産管理会社を立ち上げる際に、この人の義理両親である、叔父叔母からもお世話になっているので、こじらせたくありません。 元はと言えば、私の会社の経理事務が甘かった事が原因ですから、その点は悪かったと思います。 ただ、2年も経ってから請求されたことには納得がいかないのです。 退職する時なら話は別ですが、こんなに時間が過ぎてから請求に応じなければいけないものでしょうか？ 正直決して少ない額ではないので、一括で支払わなければならないとなると楽ではありません。 　人づてに聞いた話では、彼女出産後に別の会社に就職したのですが、運悪く雇い止めにあってしまい、経済的に困窮しているようです。 　もし2年前の残業代を全額払わなくて良いのであれば、少しまとまった金額の和解金などで手を打ちたいと思っています。 　どのように対処すべきでしょうか？ よろしくご回答をお願いいたします。

  

  残業代の請求権は、本来の賃金支払日から２年間で消滅時効にかかります（※）ので、今回、元従業員の方が請求している残業代が、２年以上前のものということであれば、時効期間が経過しているものと思われます。したがって、会社としては、消滅時効を主張して、残業代の支払いを拒絶することもできると考えられます。 ただし、消滅時効の期間が経過したからといって自動的に請求権が消滅するわけではなく、消滅時効により請求権を消滅させる旨の意思表示（時効の援用）を行ってはじめて、請求権は消滅します。残業代の支払いを拒絶したいのであれば、会社は、時効の援用の意思表示を行ってください。 なお、時効の援用を行う前に、会社側が、残業代の請求権があることを認めるような言動をすると、その後に時効の援用を行うことが信義則に反するとして、認められなくなる可能性がありますので、そのような言動は避けてください。 全額の支払いを拒否するのではなく、ある程度まとまった金額の和解金で手を打ちたいというご意向であれば、時効の援用を行い、残業代請求権は消滅したという状況を確定させた上で、和解金名目でいくばくかの支払いを行うこともあり得ると思います。 ※労働基準法の改正により、令和２年４月１日以降に支払期日が到来する賃金（残業代含む）請求権については、消滅時効の期間は３年間となっています。

• 家賃滞納による建物明渡訴訟費用のお見積りを御願いします

  2021年05月31日

  独身者向けのワンルーム（ユニットバスと簡易キッチン）６室のアパートを持つ大家です。 家賃は指定口座に振り込みで、翌月分を前月末に払ってもらっています。 　1年前から入所者Aさんの家賃が遅れ始め、3か月遅れて、払うように言いに行くと2か月分振り込まれるの繰り返しで、４か月前からは払われていません。 家賃は現在8か月分が滞納され、連帯保証人とも連絡が着きません。 　契約期間はあと7カ月残っていますが、このままズルズルと滞納が続くのは迷惑なので、契約を打ち切って強制的に退去して欲しいです。 強制退去には法律上の手順が必要と聞いています。専門家にやってもらいたいのですが、どのような資格の人にお願いするのが良いでしょうか？ 刑事とか民事とか裁判のことは良く分からないのですが、どの法律で対応できるかを知りたいです。 　手順を踏んでも出てくれない場合、どんな方法がありますか？ 法的な対処法を専門家に依頼した場合、費用はどのくらいになるのか、おおよその金額も併せて教えてください。

  

  アパートの借主に対して滞納賃料支払請求および建物明渡請求、連帯保証人に対して保証債務履行請求の訴訟を提起することが考えられます。これを取り扱う専門家は弁護士です。 手順としては、まず、滞納している賃料を支払うよう書面で催告し、それでも支払わない場合には、賃貸借契約を解除した上で、裁判所に対して、上記の訴訟を提起するのが一般的です。 この訴訟の中で、借主が任意にアパートを明け渡せばよいですが、勝訴判決が出ても明け渡さない場合には、別途、裁判所に対して建物明渡の強制執行の申立てを行い、強制的に明渡を実現することになります。 これらの手続を弁護士に依頼した場合の費用は、弁護士によって異なりますが、訴訟の着手金３０万円、明渡が実現した場合の報酬金３０万円、滞納賃料を回収できれば、報酬金として回収額の１６％程度というのが１つの目安でしょうか。また、強制執行の申立てまで進んだ場合には、別途、着手金として１０万円から２０万円ぐらいかかることもあります。 さらに、明渡の強制執行を最後まで進めると、実費として執行費用がかかります。金額は、対象物件の広さや部屋数、残置している荷物量などによっても異なりますが、ワンルームのアパートであれば、３０万円～５０万円程度でしょう。

• 遺産（不動産）分割調停費用の、お見積りを御願いします。

  2021年07月06日

  父の遺産相続にあたり兄妹でこじれてしまって、調停をしたいと思っています。 　父の遺産は、預貯金1800万、田舎の実家の土地1000万、建物1200万、貸している農地は価値は500万で、年額の地代収入が10万です。 相続人は兄、私、妹の3人です。 　 　兄夫婦は両親と10年間同居して土地建物を年管理し、その後も実家住まいで生活基盤もこちらだから、実家の土地建物を相続したい。 預貯金と農地を、私と妹の二人で分けたらいいといいます。これでは兄だけが得することになります。 　私は母の死後、父を引き取って介護の大部分を負担してくれた妹に、お礼の意味でも少し多めに相続させてあげたいです。 最低でも、3等分が公平と思うのですが、兄は聞き入れません。 　もう、個人で話し合える状況ではないので、調停とか法律家を交えた相談で片付けたいと希望しています。 この場合、どんな法律職の人に頼むのが最適でしょうか？ 　裁判所に調停か訴訟かをした場合、刑事か民事かどっちになりますか？ 　このような調停の場合、費用はどのくらいになるのでしょうか？ くわしく教えていただけると助かります。

  

  家庭裁判所に対して、他の相続人であるお兄様と妹様を相手方として、遺産分割調停を申し立てる方法が考えられます。刑事ではなく、民事の手続で、これを取り扱う法律家は、弁護士です。 なお、相山様は、妹様と争われるご意向はあまりないようですが、遺産分割調停は、他の相続人全員を相手方として、申し立てる必要があります。 遺産分割調停は、お父様の遺された遺産を、相続人３名の間でどのように分けるかを話し合う場で、調停委員２名（＋裁判官１名）が間に入って、遺産分割の話し合いを進めてくれます。遺産の分割方法について三者間で合意できれば、遺産分割調停は終了します。 話し合いがまとまらない場合には、調停は不調により終了し、遺産分割審判の手続に自動的に移行します。遺産分割審判は、いわば裁判のようなもので、裁判官が、遺産分割の方法を審判（判決のようなもの）により決定します。 弁護士費用について、各弁護士により報酬基準が異なり、遺産の範囲や相続分について争いがあるような複雑な案件なのか否か等によっても金額は異なってきます。 一般的な金額を出すことは難しいですが、現在の遺産額で、争いが少ない比較的簡易な事案であることを前提とすると、１つの目安としては、遺産分割調停・審判の着手金は30万円、成功報酬は、相山様の取得した遺産総額の３～４％程度と考えらえれます。

• 共有物（不動産）分割請求訴訟費用の、お見積りを御願いします。

  2021年07月06日

  1年前に母が亡くなり、自宅の土地建物と、駅前のビル1棟、預貯金、有価証券の総額8000万円を、姉、私、弟二人で相続しました。 当時、末の弟が家出中で連絡が着かず、仕方なく不動産は共有名義で相続登記を終わらせました。 その後、末弟と連絡がとれて現金と有価証券を売却したお金の1/4を渡し、不動産を改めて分割しようともちかけましたが、応じてくれませんでした。 　今年、駅前のビルを買いたいという人が現れて、きょうだい3人は乗り気なのに、末弟だけ猛反対しています。 その上、実家にも自分の名義があることを理由に、私たちに金銭をたかってきます。 　3人とも末弟にはうんざりで、裁判してでも末弟の名義を片付けてしまいたいです。 この場合、民事裁判と刑事裁判のどちらになりますか？ 　素人で知識がないので、裁判には法律の専門家を入れたいです。 どのような方に頼めばいいでしょうか？ それから、裁判所を通して解決するのに適した方法と、それを実行する場合にかかる費用はどのくらいになりそうですか？ 詳しいアドバイスお待ちしています。

  

  お母様の遺産である不動産は、法定相続分である４分の１ずつで登記をしたのみで、まだ遺産分割の手続が終わっていませんので、これらを分割するための法律上の手続は、共有物分割請求訴訟ではなく、遺産分割調停になります。 したがって、家庭裁判所に対して、他の相続人である姉、弟２人の３人を相手方として、遺産分割調停を申し立てる方法が考えられます。これを取り扱う法律家は、弁護士です。 もし、不動産以外にも遺産分割未了の相続財産があるのであれば、紛争をまとめて解決するため、あわせて遺産分割調停の対象とした方がよいでしょう。 遺産分割調停は、お母様の遺された遺産を、相続人４名の間でどのように分けるかを話し合う場で、調停委員２名（＋裁判官１名）が間に入って、遺産分割の話し合いを進めてくれます。遺産の分割方法について三者間で合意できれば、遺産分割調停は終了します。 話し合いがまとまらない場合には、調停は不調により終了し、遺産分割審判の手続に自動的に移行します。遺産分割審判は、いわば裁判のようなもので、裁判官が、遺産分割の方法を審判（判決のようなもの）により決定します。 弁護士費用について、各弁護士により報酬基準が異なり、遺産の範囲や相続分について争いがあるような複雑な案件なのか否か等によっても金額は異なってきます。 一般的な金額を出すことは難しいですが、争いが少ない比較的簡易な事案であることを前提とすると、１つの目安としては、着手金は、遺産分割の対象として申し立てる財産額の０．５％程度、成功報酬は、丸山様の取得した遺産総額の３～４％程度と考えられます。

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  2021年07月06日

  土地の登記でトラブルで困っています。私達の自宅の東隣に農地を挟んで空地があります。 　半年前、空地の地主さんから、空地の購入話を持ち掛けられました。 夫は乗り気で半金を現金、残りを振込みで1200万払いました。 売買契約書と領収証を貰いましたが、登記のための委任状を貰っていないまま、翌月、地主さんが亡くなってしまいました。 　四十九日を終えてから、ご遺族に話をしに行ったら、問題の土地は地主さんの奥様と子どもの4人共有名義で相続登記されていました。 息子さんには「父から何も聞いていない。信用できない。」と突っぱねられ、書類も偽造だと言い張り話になりません。 　刑事、民事の両方で争いたいと夫は怒っています。 法律的に、夫の希望するような手続きはあるでしょうか？ 　裁判所で、夫の名義に正しく登記しなおしてもらう手続きをしたいのですが、どのような専門家にお願いできますか？ 　もし、この案件を専門家の人に依頼をするとしたら、どのくらいの金額を準備しておけば足りますか？ 　ご回答お願いいたします。

  

  所有権移転登記につき、売主の相続人の協力が得られないということなので、売主の相続人全員を相手方として、所有権移転登記手続請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て、これをもとに、登記手続をする方法が考えられます。 訴訟については弁護士、その後の登記手続については司法書士の専門となります。登記手続を弁護士が行うこともできますが、司法書士が対応するのが一般的かと思います。 また、所有権移転登記手続請求訴訟に勝訴したとしても、それまでに、相続人が第三者に土地を売却し登記を移転してしまうと、その第三者が所有権を取得し、丸山様は、土地の所有権を得られなくなる可能性があります。 それを防ぐために、訴訟を提起する前に、この土地について、裁判所に対して、相続人を相手方として、処分禁止の仮処分の申立てをすることも検討すべきです。処分禁止の仮処分とは、裁判所から売主に対し土地の譲渡等一切の処分をすることを禁止する旨の命令を発し、処分禁止の登記をするものです。これを行っておけば、仮に、相続人が土地を第三者に売却し、登記をしてしまったとしても、後に、所有権移転登記手続請求訴訟で勝訴して、第三者の登記を抹消することが可能です。 以下、これらの手続きを、弁護士に依頼する際の費用について、回答します。 各弁護士により報酬基準は異なりますので、一般的な金額を出すことは難しいですが、１つの目安として、今回の土地の価格が1200万円であることを前提として、旧弁護士報酬基準に則って算定すると、以下のとおりとなります。 ・処分禁止の仮処分の申立て：着手金34万5000円（税別） ・所有権移転登記手続請求訴訟：着手金69万円（税別）、報酬金138万円（税別）。 ただし、ご相談内容を拝見する限り、権利関係は明確で事案としては簡便な類型なので、このような事情を勘案して、減額されることもあり得るでしょう。 なお、これとは別に登記申請にかかる費用がありますが、こちらは、司法書士の先生に確認された方がよいと考えます。

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