Q.抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合は？

　地方都市で賃貸住宅を複数棟経営しています。
　友人から「知人が事業資金に行き詰って不動産を手放したいと言っている。良かったら購入しないか？」と持ち掛けられて、物件を見に行きました。

　もともと駐車場と露天での資材置き場にしていた場所だそうで、現在は更地です。
地目は雑種地だから賃貸住宅も建てられると説明されました。周辺環境もよく、新築ならば入居者を確保しやすそうだと乗り気になったのですが、登記簿謄本を取ってみたら、抵当権がついていました。

　知人に改めて確認したら「事業そのものが傾いているわけではなく、設備投資資金に困っての売却。返済が滞っている訳ではないし、債務者は心配いらないのでは？」と言います。

　物権そのものに魅力は感じますが、抵当権が設定されている更地に建物を建てた場合、更地の抵当権が建物にも影響することはないのでしょうか？
　土地が競売にかけられてしまったりしたとき、上に建っている建物はどうなりますか？

2020年10月12日 (追記: 2020年10月12日)

三浦　明彦さん

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専門家の回答

リンクパートナーズ法律事務所

南史人

弁護士

東京都 > 中央区銀座7-13-5 ＮＲＥＧ銀座ビル 4Ｆ

ご質問のように、抵当権付きの土地の上に建物を建築した後、抵当権に基づき土地が競売にかけられて第三者が落札した場合、建物の所有者は、土地を利用する権利を有していないため、土地を落札した第三者から建物を取り壊すよう求められれば、これに従わざるを得ません。

また、上記の状況では、土地の抵当権者は、抵当権の実行に伴い、土地だけでなく、土地と一緒に建物も競売にかけることができます（民法第389条1項）。

したがって、土地に抵当権がついているのであれば、その後建物を建築したとしても、後にこれを取り壊さなければならない、もしくは、建物の所有権を失ってしまう可能性があります。

もちろん、債務者が、抵当権の被担保債権（銀行からの借入でしょうか）の返済を怠らなければ抵当権が実行されて競売にかけられることはないですが、債務者がちゃんと返済してくれる保証はありませんので、リスクは高いと言わざるを得ません。

2021年06月01日