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かんだ ひろし

神田 博司

宅地建物取引士
不動産コンサルティングマスター

株式会社 不動産ドットコム

アクセス新宿区高田馬場 3-12-23-301

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不動産全般に精通しております。賃貸は主に学生さん向けの物件仲介を扱い、売買はファミリー向けマンション&戸建て、投資用物件は一棟マンション&アパート、投資用ワンルームマンションの所有実績がございます。家賃滞納トラブルや建物明け渡し訴訟等のトラブル解決経験も豊富です。

豊富な実務経験から、お客様の御質問に対する、最適解を提示させて頂けるように努力させて頂きます。 株式会社 不動産ドットコム https://fudoh3.com/

得意分野

  • 賃貸(居住用)
  • 売買
  • 不動産資格者の専門領域を確認し、 所有資格から専門家を探して質問する

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自己紹介

不動産投資歴約25年、不動産業界約15年、のキャリアがございます。

所属 株式会社 不動産ドットコム

学歴・職歴・所有資格

2002年3月 宅地建物取引士取得
2005年3月 不動産コンサルティングマスター取得
2007年3月 早稲田大学卒業
1970年11月 1970年11月生まれ、50歳です。

著作・論文・講演・指導履歴

著書・論文

年月

講演・セミナー

年月

神田 博司の、不動産質問回答コーナーでの、過去回答リスト

  •  インド籍の外国人留学生が都心で部屋を探していますが苦戦しています。 郊外の不動産ならOKの大家も多いですが、都心は厳しいです。 緊急連絡先は日本人の当方を予定しています。  スムーズに物件を借りる方法を教えて下さい。

     郊外は物件が余っており、以前と比較して外国人OKの大家も多くなりましたが、23区内等の都心物件は依然厳しいです。 審査を通す可能性を高める方法として、 ①留学先の学校法人に保証人になって貰う。 ②留学先の学校の講師の日本人に保証人になって貰う。 ③日本人の友人に保証人になって貰う。 ④同様に保証会社の連絡先や保証人も①②③にお願いする。  また、大家が外国人の入居を嫌う理由として、カレー等の香辛料のキツイ食べ物を台所で作り、臭いが取れずにリフォーム代が高く付くという要因が有ります。  部屋で料理は作らないと言う誓約書を書いたり、敷金を多く積むと言う対応も効果的でしょう。

  •  都心の学校近くで物件を探しているのですが、東or南向き物件が存在しません。 有っても目の前がビルで日が差しません。  思い切って、電車で30分程度離れた郊外で、南向き物件を探した方が良いでしょうか?

     完全な北向きで無ければ、都心の物件をお勧め致します。  完全な北向きは部屋がカビ臭くなるのでマズいですが、北東or北西で有ればそういう事も無く、問題ありません。  日中に学校で過ごす事を考えれば日当たりは余り関係無いですし、利便性を重視した方が良いでしょう。  東京都心の話ですが、南向きで日当たりの良い物件は、幹線道路沿い・墓地・線路の横くらいです。 特に、1~3月の繁忙期に日当たりの良い物件を見つけるのは至難の業と言えるでしょう。

  •  18歳の学生です。不動産屋と言うと怖いイメージが有るのですが、親切で優しい賃貸不動産業者を選ぶには、どうすれば良いですか?

     エイブル・ミニミニ・アパマンネットワーク・タウンハウジング等の大手賃貸不動産業者で有れば、特段、悪い対応をされるケースは無いと思われます。  また、ホームズ・スーモに掲載されている業者も審査を経ている業者ですので、トラブルになるケースは少ないと思われます。  しかし、駅前の古くから(戦前から)営業している古めかしい不動産業者が良い物件を管理しているケースが非常に多いのです。  大抵、愛想無く、いわゆる怖いタイプの不動産業者で、ネット広告にも余り対応していません。 こういう古いタイプの不動産屋と上手く付き合う方法としては、自分の立場(学校名や会社名)と、源泉徴収票や銀行通帳を早めに提示して信頼関係を作る事です。  若くて明るいスタッフの大手賃貸チェーンで普通の部屋を探すか、年配で愛想の無い地元地場不動産屋で、良い部屋を探すかは悩みどころですね。

  • 地方在住の18歳の高校生です。高校を卒業したら、youtuberになる為に上京したいのです。 お金は全然無いので、アルバイトしながら生活する事になります。 どの街に引っ越せば良いですか?

    youtuber事務所の所在地は、uuumは六本木、VAZは渋谷、GENESISONEは西新宿、E-DGEは渋谷、Kiiiは神泉、主に、渋谷&新宿を中心に事務所が集積しています。 渋谷系youtuberを目指す方は、家賃の高い渋谷で借りられたら誰も苦労しないので、渋谷に直通する沿線で、家賃の安いお勧めの駅としては、第一候補・京王井の頭線「下北沢」です。徒歩15分前後の物件であれば15㎡前後・築30年のRCが管理費込み5万円前後、木造なら4万円前後で借りれます。 サブカルの聖地、下北沢では、古着・演劇・ライブハウス・こだわり居酒屋・定食屋、の集積地で有り、「下北沢」に住みながらyoutuber活動をするのは、コンテンツの発掘という意味でも大きなメリットでしょう。 上記の「下北沢」は飲食店も多く、バイト先を見つけるにも苦労しないので、youtuberが住むには最適な街と言えるでしょう。

  • 地方在住の18歳の女子高校生です。高校を卒業したら、立教大学(池袋キャンパス)に通学予定です。立教大学に通学するのに便利な街はどこですか? お金は余り無いので、アルバイトしながら生活する事になります。 大学の学費は両親が払ってくれる予定です。 どの街に引っ越せば良いですか?

    立教大学に通学し、履修登録申請~結果が出ると分かるのですが、希望した履修申請が通らず、1限と3限の間の、2限が空いてしまう事等が良く有ります。 又は、1限と3限は出席を取るが、この間の、2限は出席を取らないので講義に出る必要が無い場合等が良く有ります。 このような場合、時間を潰すのに困る形になります。 借りているアパマンが、立教池袋キャンパスの近くに有れば、自宅に帰ってレポートしたり昼寝したりして時間を有意義に利用出来ます。 上記の理由から、立教池袋キャンパスの近くにアパマンを借りるのが良い選択の一つです。 昔は大きなスーパーが無かったのですが、現在は、東武ストア・まいばすけっと、が開設されて利便性が高まっています。 豊島区・西池袋1~5丁目にてアパマンが借りれたら最高です。 15㎡前後・築30年のRCが管理費込み6万円前後、木造なら5.5万円前後で借りれます。 ちなみに、豊島区・池袋1~4丁目は環境が余り良くないのでお勧めは出来ない地域です。 特に、豊島区・池袋2丁目は、デリヘル&風俗店の密集地で有り、治安が良いとは言い難いです。駅近で利便性が良いのに家賃が安いので借りてしまい、後悔する地方出身者は多いです。 ※googlemapにて地名を参照しながら読み進めて下さいませ。 しかし、当然、豊島区・西池袋1~5丁目は超人気地区ですので、入学前の1~3月に空室を探すのは困難です。

    第1選択の地域に、希望物件が見当たらない場合に備えて、第2選択地域を提示させて頂きます。 余談ですが、立教大学生の入学難易度は、国立後期落ち入学組>立教大学一般受験組>推薦組、ですが、良い物件を借りれるのは、物件を早く探せる、推薦組>立教大学一般受験組>国立後期落ち入学組、となります。 豊島区西池袋1~5丁目で良い物件が見つからない場合、豊島区目白3・4丁目や、池袋1~4丁目まで足を延ばすか、西武池袋線 の椎名町・南長崎が第2選択になります。 街の雰囲気としては、池袋1~4丁目は前述の通りで、豊島区目白3・4丁目は閑静な住宅街ですが陸の孤島っぽい感じになります。西武池袋線の椎名町・南長崎は、商店街も充実し街の雰囲気も良いのですが、朝の通学通勤ラッシュに苦しめられます。 ※googlemapにて地名を参照しながら読み進めて下さいませ。 いずれも、徒歩15分圏内で15㎡前後・築30年のRCが管理費込み6万円前後、木造なら5.5万円前後で借りれます。

    >(質問者の)橋本 環奈子 様  不動産ドットコムの一括見積り依頼ページ↓から、 「大学別、専門学校別に、通学に便利な町と物件の情報を送って下さい」 https://fudoh3.com/quote/request2?id=29  不動産業者への「立教大学の通学に便利な町と物件の情報」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の不動産業者が提出される物件図面や回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った不動産業者に、内見依頼可能です。  物件探索の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。

  •  渋谷区の駅近の、古い賃貸マンションを借りる事を検討しているのですが、内部はリフォーム済みで綺麗なのですが、外見は年季が入って居ます。  1970年代や、1980年代の古いマンションを借りる際に注意する事は有りますか?

     1970年代や1980年代の古いマンションやアパートは、水回りが劣化しているケースが多いので注意です。  1970年代や1980年代築物件は、配管に、鉄管や鉛管を利用しているケースが多く、配管が劣化腐食するトラブルが多いです。 内見の際に、キッチンや風呂場で、蛇口を最大限まで開放し、水の放水の勢いを確認するべきです。  古い物件では、水の出の勢いが悪く、炊事・洗濯・風呂のお湯張りに時間が掛かり、苦労が絶えません。  また、配管の水漏れ事故も多く、修復工事に立ち会うケースも有るでしょう。  古い物件は、管理会社の管理状態が重要ですので、管理会社の管理体制まで含めて総合的に判断するのが重要です。

  •  管理費&修繕積立金が相場より高いマンションを売却希望ですが、どのように対応すれば良いですか?管理会社は有名ディベロッパーの子会社なのですが、相場より合わせて10,000円程度高いです。  売却に際して、不利になる気がしますが、対応方法を教えて下さいませ。 https://www.homes.co.jp/mansion/b-1425570000002/

     マンション売却で難航する大きな理由の1つは、管理費&修繕積立金の相場より高い金額です。  とは言え、1所有者の管理会社への働きかけで管理費&修繕積立金が安くなる可能性はゼロに近いです。  管理費&修繕積立金を安くする為には、管理組合でその旨の議決を取り、管理組合から管理会社に提案し、承諾を得る必要が有ります。  普通、ここまでやるのは無理ですよね。 結論としては、売却金額を安くして対応するしかないという感じです。 https://www.homes.co.jp/mansion/b-1425570000002/

  • 来年、定年退職になる60代の会社員です。私達夫婦は、親と同居で結婚生活をスタートし、家を二世帯に増改築しながら子育てを終えました。 子ども達も巣立って、それぞれにマイホームを手に入れた今、自分達はマンションを買って移り住み、元の自宅は賃貸にすることにしました。  そんな折、義妹(妻の妹)から「息子が今年から不動産会社に就職して営業をやってる。ぜひ、やらせて欲しい!」と連絡があり、そちらの会社にお願いすることにしました。  しかし、甥っ子は「自分は宅地建物取引士ではない営業だけだから、契約にはタッチできないよ。」と言います。 妻は「甥っ子の成績になると思って頼んだのに、最後まで完遂させてもらうわけにはいかないの?売買じゃなく賃貸なのだし、オーナーの意向で担当者を指名できないのかしら?」と言います。  こういう場合、家主の希望で担当者を甥っ子にして、賃貸契約を結ぶところまでやってもらうことはできないものでしょうか? 同じ会社に勤務しているのだし、抜け道はありそうに思うのですが。  良い方法がありましたらご教示ください。よろしくお願いいたします。

     不動産の賃貸営業において、宅地建物取引士の資格を持たない営業さんの仕事は、お客様との面談~物件の御紹介~御内見の案内~契約申し込みの受付、に限定される感じです。  弁護士の南先生の回答の通り、重要事項説明書(35条書面)と、賃貸契約書(37条書面)の説明と記名捺印は、宅地建物取引士の独占業務になり、横山様の甥っ子様は行えない状況です。  しかしながら、不動産会社内では、甥っ子様が入居希望者様から契約の申し込みを貰い、契約に至った際には、営業成績に計上されると思われます。  確実に甥っ子様の営業成績に計上する為には、大家様である横山様と甥っ子様の不動産会社で、賃貸の専任媒介契約を締結し、物件担当者を甥っ子様に指定すれば良いでしょう。

  • 独身者向けのワンルーム(ユニットバスと簡易キッチン)6室のアパートを持つ大家です。 家賃は指定口座に振り込みで、翌月分を前月末に払ってもらっています。  1年前から入所者Aさんの家賃が遅れ始め、3か月遅れて、払うように言いに行くと2か月分振り込まれるの繰り返しで、4か月前からは払われていません。 家賃は現在8か月分が滞納され、連帯保証人とも連絡が着きません。  契約期間はあと7カ月残っていますが、このままズルズルと滞納が続くのは迷惑なので、契約を打ち切って強制的に退去して欲しいです。 強制退去には法律上の手順が必要と聞いています。専門家にやってもらいたいのですが、どのような資格の人にお願いするのが良いでしょうか? 刑事とか民事とか裁判のことは良く分からないのですが、どの法律で対応できるかを知りたいです。  手順を踏んでも出てくれない場合、どんな方法がありますか? 法的な対処法を専門家に依頼した場合、費用はどのくらいになるのか、おおよその金額も併せて教えてください。

    >(質問者の)相馬 大 様  不動産ドットコムの一括見積りページ依頼ページ↓から、 https://fudoh3.com/quote/request2?id=96  当該案件の、弁護士の先生への「家賃滞納による建物明渡訴訟費用」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の弁護士の先生が提出される見積回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った先生に仕事依頼可能です。  仕事の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。 >南 史人 先生  丁寧な御回答ありがとうございました。

  •  独身者向けのワンルーム(ユニットバスと簡易キッチン)6室のアパートを持つ大家です。 家賃は指定口座に振り込みで、翌月分を前月末に払ってもらっています。  1年前から入所者Aさんの家賃が遅れ始め、3か月遅れて、払うように言いに行くと2か月分振り込まれるの繰り返しで、4か月前からは払われていません。 家賃は現在8か月分が滞納され、連帯保証人とも連絡が着きません。  契約期間はあと7カ月残っていますが、このままズルズルと滞納が続くのは迷惑なので、契約を打ち切って強制的に退去して欲しいです。 強制退去には法律上の手順が必要と聞いています。専門家にやってもらいたいのですが、どのような資格の人にお願いするのが良いでしょうか? 刑事とか民事とか裁判のことは良く分からないのですが、どの法律で対応できるかを知りたいです。  手順を踏んでも出てくれない場合、どんな方法がありますか? 法的な対処法を専門家に依頼した場合、費用はどのくらいになるのか、おおよその金額も併せて教えてください。

    >(質問者の)司馬 良太郎 様  不動産ドットコムの一括見積りページ依頼ページ↓から、 https://fudoh3.com/quote/request2?id=96  当該案件の、弁護士の先生への「家賃滞納による建物明渡訴訟費用」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の弁護士の先生が提出される見積回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った先生に仕事依頼可能です。  仕事の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。 >藤井 寿 先生  丁寧な御回答ありがとうございました。

  •  実家の家賃値下げについてご相談したいです。両親は荻窪駅から徒歩10分の2Kのアパートに住んでいます。 建物は築65年の木造モルタルだそうです。 契約者は父で、毎月7万円をかれこれ15年滞納もなく払い続けています。  先日、お隣の人が退去の挨拶に来られた時、5年前から老朽化を理由に賃料減額請求というのを裁判所でやって、家賃を2万5千円まけてもらっていたことを教えられました。 驚いた母が同じ階の他の入居者に確認すると、一番長く住んでいたウチの家賃が一番高いことが判りました。 お隣の空室を扱う不動産屋に聞いたら、家賃は共益費込で5万で募集しているそうです。  両親は「騙されていた、不公平だ、賃料減額請求というのをやりたい。」と言いますが、何をすればいいのか良く分かりません。 どこかで相談に乗って下さる専門家はいないでしょうか?  同じ建物なのに、家賃に差があり過ぎるのは詐欺で刑事事件にはなりませんか? または、民事で救済措置はないのでしょうか?  法的な処置を専門家を頼んでやってもらうと、どのくらい費用がかかりますか? ご回答を御待ちしています。

    >司馬 良太郎 様  不動産ドットコムの一括見積りページ依頼ページ↓から、 https://fudoh3.com/quote/request2?id=98  当該案件の、弁護士の先生への「賃料減額請求の調停費用」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の弁護士の先生が提出される見積回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った先生に仕事依頼可能です。  仕事の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。 >藤井 寿 先生  丁寧な御回答ありがとうございました。

    >司馬 良太郎 様  不動産ドットコムの一括見積りページ依頼ページ↓から、 https://fudoh3.com/quote/request2?id=98  当該案件の、弁護士の先生への「賃料減額請求の調停費用」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の弁護士の先生が提出される見積回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った先生に仕事依頼可能です。  仕事の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。 >藤井 寿 先生  丁寧な御回答ありがとうございました。

  • 父の遺産相続にあたり兄妹でこじれてしまって、調停をしたいと思っています。  父の遺産は、預貯金1800万、田舎の実家の土地1000万、建物1200万、貸している農地は価値は500万で、年額の地代収入が10万です。 相続人は兄、私、妹の3人です。    兄夫婦は両親と10年間同居して土地建物を年管理し、その後も実家住まいで生活基盤もこちらだから、実家の土地建物を相続したい。 預貯金と農地を、私と妹の二人で分けたらいいといいます。これでは兄だけが得することになります。  私は母の死後、父を引き取って介護の大部分を負担してくれた妹に、お礼の意味でも少し多めに相続させてあげたいです。 最低でも、3等分が公平と思うのですが、兄は聞き入れません。  もう、個人で話し合える状況ではないので、調停とか法律家を交えた相談で片付けたいと希望しています。 この場合、どんな法律職の人に頼むのが最適でしょうか?  裁判所に調停か訴訟かをした場合、刑事か民事かどっちになりますか?  このような調停の場合、費用はどのくらいになるのでしょうか? くわしく教えていただけると助かります。

    >相山 亮 様  不動産ドットコムの一括見積りページ依頼ページ↓から、 https://fudoh3.com/quote/request2?id=104  当該案件の、弁護士の先生への「遺産分割調停費用」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の弁護士の先生が提出される見積回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った先生に仕事依頼可能です。  仕事の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。 >南 史人 先生  丁寧な御回答ありがとうございました。

  •  地方出身の18歳の女子校生です。  高校を卒業したら、立教大学(池袋キャンパス)に通学する予定です。  通学するのに便利な街と、賃貸アパマンの立地を教えて下さい。  学費を稼ぐ為に、アルバイトしながら学生生活を送る予定です。  単位を効率的に取りながら、アルバイトをするのに有利な立地と、注意点を教えて下さい。 https://www.rikkyo.ac.jp/access/ikebukuro/ https://www.rikkyo.ac.jp/campuslife/facilities/ikebukuro/

     立教大学に通学し、履修登録申請~結果が出ると分かるのですが、希望した履修申請が通らず、1限と3限の間の、2限が空いてしまう事等が良く有ります。  又は、1限と3限は出席を取るが、この間の、2限は出席を取らないので講義に出る必要が無い場合等が良く有ります。  このような場合、時間を潰すのに困る形になります。が、借りているアパマンが、立教池袋キャンパスの近くに有れば、自宅に帰ってレポートしたり昼寝したりして時間を有意義に利用出来ます。  上記の理由から、立教池袋キャンパスの近くにアパマンを借りるのが良い選択の一つです。  昔は大きなスーパーが無かったのですが、現在は、東武ストア・まいばすけっと、が開設されて利便性が高まっています。 ※添付ファイル(1)  豊島区・西池袋1~5丁目にてアパマンが借りれたら最高です。  15㎡前後・築30年のRCが管理費込み6万円前後、木造なら5.5万円前後で借りれます。 ※添付ファイル(2)  豊島区・池袋1~4丁目は、環境が余り良くないのでお勧めは出来ない地域です。  特に、豊島区・池袋2丁目は、デリヘル&風俗店の密集地で有り、治安が良いとは言い難いです。  駅近で利便性が良いのに家賃が安いので借りてしまい、後悔する地方出身者は多いです。 ※添付ファイル(1・2)や、googlemapにて地名を参照しながら読み進めて下さいませ。  しかし、当然、豊島区・西池袋1~5丁目は超人気地区ですので、入学前の1~3月に空室を探すのは困難です。

     第1選択の地域に、希望物件が見当たらない場合に備えて、第2選択地域を提示させて頂きます。  余談ですが、立教大学生の入学難易度は、国立後期落ち入学組>立教大学一般受験組>推薦組、ですが、良い物件を借りれるのは、物件を早く探せる、推薦組>立教大学一般受験組>国立後期落ち入学組、となります。  豊島区西池袋1~5丁目で良い物件が見つからない場合、豊島区目白1~4丁目や、池袋1~4丁目まで足を延ばすか、西武池袋線の椎名町駅・南長崎駅周辺が第2選択になります。 ※添付ファイル(1)  街の雰囲気としては、池袋1~4丁目は前述の通りで、豊島区目白1~4丁目は閑静な住宅街ですが陸の孤島っぽい感じになります。 ※添付ファイル(2)  西武池袋線の椎名町・南長崎駅周辺は、商店街も充実し街の雰囲気も良いのですが、朝の通学通勤ラッシュに苦しめられます。 ※添付ファイル(1・2)や、googlemapにて地名を参照しながら読み進めて下さいませ。  いずれも、徒歩15分圏内で15㎡前後・築30年のRCが管理費込み6万円前後、木造なら5.5万円前後~で借りれます。

    >(質問者の)司馬 良太郎様  不動産ドットコムの一括見積り依頼ページ↓から、 「大学別、専門学校別に、通学に便利な町と物件の情報を送って下さい」 https://fudoh3.com/quote/request2?id=29  不動産業者への「立教大学の通学に便利な町と物件の情報」の、一括見積もり依頼を提出可能です。  複数の不動産業者が提出される物件図面や回答から、予算や対応方針を含めて、自分に合った不動産業者に、内見依頼可能です。  物件探索の依頼を検討される際には、御活用くださいませ。

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個別の「街の特性」に基づいてコンサルさせて頂きます。
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 御客様のお客様のお仕事の内容や人生設計に基づいて、どの街を選択するべきか、という個別の街の特性に基づいてコンサルさせて頂きます。
 一般的な御質問に対しては、数百件の賃貸仲介の経験が有り、大抵の御質問には回答できると思います。
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概略
お仕事の内容や、人生設計に基づいて、コンサルさせて頂きます。
内容詳細
 お客様のお仕事の内容や人生設計に基づいて、どの街や物件を選択するべきか、という御客様個別の特性に対応した、コンサルさせて頂きます。
 一般的な御質問に対しては、数百件の売買仲介の経験が有り、大抵の御質問には回答できると思います。
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解決事例(1件)

事例1
>地方出身で、池袋の専門学校に通う予定の女子学生のケース。
賃貸(居住用)
解決事例1:地方出身で、池袋の専門学校に通う予定の女子学生のケース。
対応前: 目白の物件を検討されていました。安全な閑静な住宅街という評判を聞いたそうです。
対応後:  西武池袋線の江古田を勧めさせて頂きました。若い学生さんには、目白より学生街の江古田の方が住みやすいケースが多いです。
 経済的に特に裕福な場合でなければ、江古田周辺の方がバイト先も多く、若い仲間も出来て、美味くて安い定食屋も多く、住みやすいはずです。
神田 博司 からのコメント
   目白や護国寺等の文教地区は、結婚して子供が出来てから検討された方が良いと思われます。
 御客様の属性と、街の特性に合ったアドバイスをさせて頂きました。
項目 費用・内容説明
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