Q.家賃滞納による、建物明渡訴訟費用のお見積りを御願いします。

※不動産ドットコムAI ver.20250218gの回答になります

家賃滞納による建物明渡し訴訟の概要と費用見積もり
あなたのようなアパートオーナー（大家さん）が、家賃滞納者を強制退去させるための手続きは、法律に基づいたステップを踏む必要があります。以下で、手順、依頼する専門家、関連法律、出て行かない場合の方法、費用のおおよその見積もりを説明します。これは一般的な情報で、個別の状況（物件の場所、滞納額、契約内容）により変わる可能性があるため、実際に進める際は弁護士に相談してください。費用は2026年現在の相場に基づき、複数の法律事務所や関連サイトの情報を参考にしています。
1. 強制退去のための基本手順
家賃滞納が続く場合、大家さんは一方的に鍵を変えたり荷物を捨てたりできません。借地借家法で賃借人（入居者）が保護されているため、以下の順序で進めます。全体で3ヶ月～1年程度かかる場合が多いです。
• ステップ1: 督促と交渉 まず、滞納家賃の支払いを督促します。口頭や普通郵便ではなく、内容証明郵便で正式に通知（例: 「家賃を○日までに支払わなければ契約解除する」）。これで法的証拠を残します。連帯保証人にも同時通知。入居者が応じれば、分割払いや自主退去を交渉。
• ステップ2: 契約解除通知 督促後も支払われなければ、内容証明郵便で契約解除を通知。滞納3ヶ月以上で解除可能ですが、裁判で「信頼関係の破壊」が認められる必要があります（あなたのケースのように8ヶ月滞納なら十分）。
• ステップ3: 明渡し訴訟の提起 解除後も出て行かない場合、地方裁判所に「建物明渡し請求訴訟」を起こします。訴状提出後、裁判所で審理（通常1-3回の期日）。判決で明渡しが命じられます。未払い家賃の請求も同時に可能。
• ステップ4: 判決の執行（詳細は後述） 判決が出たら、強制執行を申し立て。
これらの手順は、大家さんが自分で進められますが、書類作成や裁判対応が複雑なので、専門家に依頼するのが一般的です。
2. 依頼する専門家の資格
• おすすめ: 弁護士 建物明渡しは民事事件なので、弁護士に依頼するのが最適です。司法書士も一部の書類作成や簡易裁判所の手続きは可能ですが、地方裁判所での訴訟（家賃滞納の場合、通常地裁管轄）は弁護士しか代理できません。行政書士は督促通知程度で、訴訟は不可。

•不動産トラブル専門の弁護士を選べば、効率的。初回相談は無料の事務所が多いので、複数の見積もりを取るのが良いです。刑事事件ではないので、警察や検察は関与しません。

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3. 対応できる法律
これは民事事件で、以下の法律が主に関係します。刑事（犯罪）ではなく、民事（私人間の争い）です。
•民法: 賃貸借契約の債務不履行（家賃不払い）による契約解除の根拠（民法541条など）。信頼関係が破壊された場合に解除可能。
•借地借家法: 賃貸借契約の保護法ですが、正当な事由（長期滞納）で解除・明渡しを認めます（借地借家法28条）。
•民事執行法: 判決後の強制執行の手続きを定めています。 これらに基づき、裁判所が判断します。
4. 手順を踏んでも出て行かない場合の方法
判決が出ても自主的に出て行かない場合、強制執行に移行します。これは裁判所の執行官が主導する法的強制措置です。
•手順: 判決後、執行文（判決の効力を証明）を取得し、強制執行を申し立て。執行官が物件を訪れ、明渡しを催告（1回目）。応じなければ、断行（2回目）で荷物を搬出・保管（大家さんが費用負担）。
•注意: 荷物の処分は執行官の指示に従い、大家さんが勝手に捨てると違法。残置物が多い場合、引越し業者を雇う費用が発生。
•期間: 訴訟判決後、1-3ヶ月程度で完了。 この段階で入居者が抵抗しても、執行官の権限で進められます。連帯保証人が見つからない場合も、入居者本人に対して執行可能ですが、未払い家賃の回収は別途（差押えなど）。
5. 専門家（弁護士）に依頼した場合の費用見積もり
費用は事務所や事案の複雑さ（争いの有無、物件規模）により変動しますが、あなたのケース（ワンルーム、8ヶ月滞納、連帯保証人連絡つかず）を想定したおおよその目安です。総額は40-80万円程度。多くは着手金（依頼時）と報酬金（成功時）に分かれ、包括プラン（督促～執行まで一括）を選べばシンプル。

•弁護士費用（着手金+報酬金）: 30-50万円
o交渉・督促: 5-11万円
o訴訟提起: 10-33万円
o強制執行: 5-15万円
o成功報酬（明渡し完了時）: 10-33万円（回収家賃の10-20%追加の場合あり） 例: 包括プランで38.5万円（税込）の事務所あり。完全成功報酬型（着手金無料、成功時34万円）も。
•裁判所関連の実費: 5-15万円
o印紙代（訴状）: 1-2万円（物件の固定資産税評価額の半分で計算）。
o郵券代（切手）: 5,000-1万円。
o予納金（強制執行時）: 6-10万円（東京地裁例で6.5万円、残額は還付可能）。
•その他の実費: 5-20万円
o内容証明郵便: 1,500-2,000円/通。
o執行時の引越し・保管費用: 10-50万円（荷物量による、大家負担だが判決で入居者に請求可）。
o日当・交通費: 事務所による（5万円/回の場合あり）。
総額目安: 督促～執行完了まで40-70万円（税込）。未払い家賃（例: 家賃5万円×8ヶ月=40万円）は訴訟で請求可能で、回収できれば費用を相殺。連帯保証人がいないと回収難だが、差押え（給与・預金）で対応。初回相談無料の事務所を探せば、詳細見積もりが取れます。
契約期間が7ヶ月残っていても、滞納が重大なら解除可能です。早めに弁護士に相談を。状況が変わったら追加で聞いてください。

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