Q.遺産分割の不動産評価が不正確で、納得できません。

母の遺産分割で遺言の内容でもめています。相続人は姉、私と弟二人の4人です。父は１０年前に亡くなっていて、その時は母一人が相続しました。

　母は創業80年の料亭の一人娘で、跡継ぎのため歳の離れた元使用人の父を婿にとらされ、父とは不仲でした。
。そのためか姉と長男の上の弟は溺愛して、父似の私と末弟は敬遠気味でした。母は入院するまで店の出納を管理し、今は末弟と義妹で切り盛りしています。

　相続財産は、この店の土地建物と自宅の土地建物、母が祖父母から受け継いだ貸家２件、駐車場１か所と、他に母名義の投資信託と株があります。
　店は駅近で県庁市役所から徒歩圏内にあり、自宅も町の中心に近く建物は築40年、敷地は８０坪と土地の資産価値は高いです。
貸家は築30年で古いため、ここ数年は空き家のままです。父の没後、これら不動産の固定資産税は私が払っています。

　遺言状は「長男に自宅土地と店の土地建物、姉に貸家２軒、私に自宅建物、末弟に駐車場と店の経営権、母名義の貯金から葬儀費用を差し引いて、有価証券は現金化し４等分」となっています。

　姉は「価値もない古家を二軒も押し付けられるのは迷惑！」と激怒、末弟も「長男の癖に家業も手伝わない上借金の尻拭いばかりさせてきた兄貴が、なんで家と店を継ぐのか！？」といい、肝心の長男(上の弟)は借金取りを恐れて葬儀にさえ現れずです。

　私も、姉や上の弟が事実無根の悪口を母に吹き込んだとはいえ、夫を亡くし二人の子を抱えて苦しい時に実家の税金を払ってきたのに、あんまりだと思います。

　こじれた原因は、母が不動産の価値をよく調べもせず、こんな遺言を残したことと考えます。
　遺言は一旦置いておいて、建物それぞれの価値を正しく調べ直し、子供たち一人一人の寄与分も検討して、適正な遺産分割をやり直すことはできないでしょうか？
　このまま法定相続になってしまうと、連絡の着かない上の弟の債権者が、相続が終わった途端に差し押さえに来るかもしれず、そちらも不安です。

　よい解決方法があれば教えてください。よろしくおねがいします。