原状回復、貸主・借主負担はどこまで？東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

　人口の集中する東京都では、賃貸契約に関する問題が頻発している。
　600万世帯の居住者に対して220万世帯が民間の賃貸住宅に住んでおり、これは全世帯数の4割近くに及ぶ割合だ。

　ここ数年、全国消費生活情報ネットワーク（PIO-NET)に寄せられる相談件数は年間1万4,000件程。その相談にも、やはり賃貸契約に関する相談が多く含まれている。

　これに対して東京都では、対応策として「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成。そこには賃貸契約後、入居から居住中の管理、また原状回復を含めた退去後までに注意すべき点などが記載されている。

　特に原状回復や居住中の修繕については、その負担を貸主・借主のいずれが負担すべきかでトラブルが起きやすい。対応にはコストが伴うため、双方とも正しい理解を持っておきたいものだ。
　この点についてガイドラインでは、次のようなポイントが記載されている。

＜貸主の義務と借主の費用負担＞
・貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要な修繕を行う義務がある
・借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕（借主が通常の使用に支障をきたさないための修繕）は貸主負担

＜小規模な修繕の特約＞
・小規模な修繕については、貸主と借主の合意により、借主が自らの費用負担で行うことができるという特約を定められる
・小規模な修繕の特約は、借主にとって都合がよいように、本来貸主に課されている修繕義務を免除する一方で、貸主の承諾を得なくても修繕できるように、借主に自己の費用負担で修繕を行う「権利」を与えたものであると解釈されている
・修繕を行うかどうかは借主の自由であり、借主は修繕義務を負うわけではない
・小規模な修繕とは電球や蛍光灯、給水栓、排水栓の取替えなど、比較的費用が軽微な修繕を示す

▼参考
東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン～概要～」
http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm

　修繕や原状回復についてはガイドラインを参照のうえ、適切な対応が求められる。そのため、貸主・借主とも予め目を通しておくと良いだろう。
　なお、どうしても解決の目処が立たない場合、東京都では相談先として賃貸ホットラインを用意している。必要に応じ、こうした手段を利用することも検討したい。