川崎 直人の、不動産質問回答コーナーでの、過去回答リスト

• 店子に退去をしてもらいたいのですが･･･

  2020年09月27日

  　父の代から貸家業を営んでおります。父の代に新築し、入居した人たちが今も住んでおり、賃料も当時のまま、近隣相場の半額で貸しています。 　先日、サッシの交換修理で見積をとりましたら30万の金額を提示されました。 月2万円の家賃には見合わないと思い、私の所有する別物件で同等程度の建物の賃料をベースに3万5千円の賃料を店子さんにお願いしました。 すると、店子さんから「老朽化した家の家賃にしては高額すぎる」との回答が代理人弁護士を通じて帰ってきました。 　このまま、家賃2万で貸し続けて補修にかかる費用負担をするよりは、店子さんには御退去頂いて建物を取り壊し、跡地に長男家族の家を新築したほうがいい、と考えています。 その際に立退き料は払いたくないので、代わりに1年間の猶予期間を与える予定でいます。 最近は借家権が強く簡単には立ち退いてくれないと聞きますが、これで正当な事由になるでしょうか？

  

  　借家契約の更新拒絶（借地借家法２６条）又は賃貸借契約の解約を申し入れた場合（同法２７条），正当事由が認められれば，契約は終了します（解約申入れの場合は申入れから６カ月経過後です）。 　正当事由の判断要素として，同２８条は，以下のことを規定をしています。 ①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情 ②建物の賃貸借に関する従前の経過 ③建物の利用状況及び建物の現況 ④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出 　判断の中核は，①であり，④が補完材料と解されています。 　①について，賃貸人は長男家族の建物建築の必要性を主張していますが，これが，賃貸人の使用の必要性といえるのかは微妙ですし，賃借人が長い期間使用していることから，賃借人の使用の必要性が高いといえるため，簡単には認められません。 　１年間の猶予期間を与えるだけでは無理です。 　賃貸人には，建物の修繕義務があります。 　そして，修繕費用は，賃料から回収します。 　この点に着目して，建物の破損腐朽の程度が著しい場合は，以下の考え方で正当事由が認められることがあり（最判昭和３５年４月２６日），こちらにポイントを置いた方がよい案件のようにみえます。 　修繕費用が高くつき，賃借人からの賃料が少ないような場合にまで，常に無制限に賃貸借の存続を前提とする賃貸人の修繕義務を肯定して賃借人の利益のみを一方的に保護しなければならないものではないということです。 　父の代に新築したとありますが，建築時期は，何時のことでしょうか。 　賃借人自身が老朽化したと言っている以上，相当に古いと思われます。 　サッシ代３０万円を回収するためには，家賃１５カ月分をつぎ込む必要があり，バランスを失しているように思います。 　具体的な事案に即して検討する必要がありますので，個別的に弁護士に相談することが適切な案件です。