Q.宅地建物取引士を介して物件を買ってから、欠陥が見つかった場合は完全に賠償して貰える？

マイホーム購入でトラブルに巻き込まれて困っています。相談お願いします。
　私達は30代後半の共働き夫婦です。
昨年、念願の一戸建て建売住宅を購入しました。
購入にはXという宅地建物取引士と媒介契約を結んでいました。
　
　ところが、購入して半年もしないうちに、リビングやキッチンの床の傾きだし、1年過ぎたころには外壁、内壁のひび割れ、一部屋雨漏りが見つかりました。
　近所のお年寄りから、この敷地は田んぼを埋め立てて宅地にしたもので、この家は造成してすぐに建てたせいで地盤が沈んで、あちこち傷みが出たから売り出された、と知らされました。

　夫はXの勤務先のY不動産に電話して「重要事項説明書にない不備だ、欠陥住宅を売りつけた！」と補償を求めました。
ところがY不動産の社長は「この物件はXが個人で扱ったもの。会社のハンコは勝手に使われただけで、会社は関知していないから責任はない。

仮にウチの物件だとしても、特約で欠陥は引き渡し半年以内に連絡してもらわない場合、賠償義務はなくなるから。」と言い張り、話し合いにも応じません。

　契約書にはY不動産の名前と会社のハンコ、宅地建物取引士の欄にXの名前と「宅地建物取引士X」のハンコが押されています。
Yの話は信頼できません。

　宅地建物取引士から購入の時に知らされていなかった欠陥でも、特約があれば賠償してもらえないのでしょうか？
買って2年以内なら請求できるとも聞きますがどちらが正しいのでしょう？

　やっと手に入れて我が家なのに、悔しくて眠れません。
全額返還か、だめなら修理費用だけでも出してほしいです。
どうしたらいいのでしょうか？
　専門家のご意見をよろしくお願いします。

2021年02月05日 (追記: 2021年02月05日)

丸山　雄大さん

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専門家の回答

リンクパートナーズ法律事務所

南史人

弁護士

東京都 > 中央区銀座7-13-5 ＮＲＥＧ銀座ビル 4Ｆ

ご質問から必ずしも明らかではないですが、X（もしくはY不動産）は売買の仲介業者であり、売主は別の方という前提で回答します。

ご記載いただいた事情のみでは、Y不動産に仲介業者としての責任が問えるのか判断がつきかねますが、そもそも、購入した不動産に瑕疵があった場合に仲介業者が必ず責任を負うわけではありません。仮に、Y不動産に責任が及びうるとしても、今回のような外観上気づきにくい住宅の欠陥について、仲介業者としての調査義務・説明義務の違反などを問うことは難しいかなという印象です。

それよりも、売主に対して、瑕疵担保責任に基づき損害賠償請求などを行う方がより直接的です。このような請求が認められるかは事情によりますので、弁護士にご相談された方がよいでしょう。

なお、瑕疵担保責任に基づく請求ができる期間は、買主が瑕疵の存在を（売主に責任追及ができる程度確実に）知ったときから１年間（住宅の品質確保の促進等に関する法律が適用される場合には、引渡しのときから10年間）です。また、Y不動産の言い分からすると、この期間について、何らか特約が定められているのかもしれません。
いずれにしても、早めにご相談された方がよいと思います。

※上記は、改正前の民法に基づく回答です。売買契約締結日が2020年4月1日以降の場合には、改正後の民法が適用され、内容が異なりますのでご注意ください。

2021年03月19日