Q.裁判官には不動産鑑定士の鑑定額を無視して価額を決める権限がありますか？

配偶者と離婚にあたり、共有不動産の財産分与でもめて訴訟になりました。物件は当時のマイホームで、価格の査定が別れました。

　こちらは、不動産鑑定士に評価を依頼し、１８００万の鑑定書を裁判所に提出。
　相手方は不動産業者に査定依頼して、８５０万の査定評価を持ってきました。双方の査定額（鑑定額）で９５０万の差です。こちらは正規の鑑定でしたから、当然に、１８００万で採用されるとの考えでした。

　ところが裁判官は「相手方は離婚後も住宅に住み続け、不動産の売却予定がないため、再調達価格を引き下げて１２００万とする」と結論付けて和解を勧めてきました。

　私はどうにも「不動産の有資格者でもない裁判官が、不動産鑑定士の提出した価格を、一方的に引き下げてよいものだろうか？」と納得できませんでした。そのため前述の条件を拒否し、和解せず判決で決着することになりました。

　私の認識では、両当事者の合意もなく、一方の当事者が出した鑑定書が中立ではないと裁判官が判断する場合、裁判所が不動産鑑定士を選任して再鑑定を行って作成した鑑定書を、判断の根拠にするはずなのでは？と考えていました。しかし、裁判所からは全く再鑑定の話はされません。

　今後、判決を書くにあたっても、裁判官は同じように、鑑定書の価格を無視した価額を決めたりできるのでしょうか？
　こちらの鑑定書は拒否、新たに再鑑定もしないのは理不尽に思えるし、一体どのような根拠で裁判官は判決書が書けるのか？非常に疑問です。

　このような不透明な状況のまま、判決をだされるのも何かスッキリしません。実務ではどんな対応がされるのでしょうか？ぜひ、詳しく教えてください。よろしくお願いいたします。

2020年12月03日 (追記: 2020年12月03日)

小田　義治さん

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専門家の回答

リンクパートナーズ法律事務所

南史人

弁護士

東京都 > 中央区銀座7-13-5 ＮＲＥＧ銀座ビル 4Ｆ

たしかに、小田様のおっしゃるように、実務上、裁判官が不動産価格を判断するには、裁判所で選任した鑑定士に鑑定を行ってもらうことが多いですが、必ずしも、この手続を経なければ不動産価格を認定できないわけではありません。

また、裁判官は、不動産価格を判断する際に、当事者が提出した鑑定結果に拘束されることなく、自身の判断で認定を行うことができます。
個別事案に応じて、鑑定結果が合理的なものであればその結果を採用するでしょうし、不合理な点があるであれば、その点を修正して裁判官が不動産価格を算定することも可能です。

いずれにしても、裁判官が不動産価格を認定するにあたり、裁判所選任の鑑定士による鑑定を行っていない、もしくは、当事者の提出した鑑定結果を無視しているということのみで、その認定が不当であるということにはなりません。

2021年05月18日