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得意分野

  • 不動産トラブル

自己紹介

昭和36年開設の歴史ある法律事務所です。

所属 川﨑法律事務所

学歴・職歴・所有資格

1957年2月 埼玉県与野市(現さいたま市)で出生
1979年3月 中央大学法学部法律学科卒業
1987年4月 川﨑法律事務所所属
2007年4月 ~2017年3月まで、中央大学法科大学院特任教授
2002年4月 ~ 2003年 3月まで、第一東京弁護士会 常議員会副議長
2004年1月 ~ 2004年12月まで、第一東京弁護士会 司法修習委員会指導委員
2009年6月 ~ 2013年 5月 日本弁護士連合会 編集委員会
2012年6月 ~2013年5月 日本弁護士連合会 編集委員会(委員長)

著作・論文・講演・指導履歴

著書・論文

2002年月 著書「個人再生手続Ⅰ(小規模個人再生、住宅者資金特別事項のある場合)」『新倒産法実務』第一法規出版

講演・セミナー

川崎 直人の、不動産質問回答コーナーでの、過去回答リスト

  •  父の代から貸家業を営んでおります。父の代に新築し、入居した人たちが今も住んでおり、賃料も当時のまま、近隣相場の半額で貸しています。  先日、サッシの交換修理で見積をとりましたら30万の金額を提示されました。 月2万円の家賃には見合わないと思い、私の所有する別物件で同等程度の建物の賃料をベースに3万5千円の賃料を店子さんにお願いしました。 すると、店子さんから「老朽化した家の家賃にしては高額すぎる」との回答が代理人弁護士を通じて帰ってきました。  このまま、家賃2万で貸し続けて補修にかかる費用負担をするよりは、店子さんには御退去頂いて建物を取り壊し、跡地に長男家族の家を新築したほうがいい、と考えています。 その際に立退き料は払いたくないので、代わりに1年間の猶予期間を与える予定でいます。 最近は借家権が強く簡単には立ち退いてくれないと聞きますが、これで正当な事由になるでしょうか?

     借家契約の更新拒絶(借地借家法26条)又は賃貸借契約の解約を申し入れた場合(同法27条),正当事由が認められれば,契約は終了します(解約申入れの場合は申入れから6カ月経過後です)。  正当事由の判断要素として,同28条は,以下のことを規定をしています。 ①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情 ②建物の賃貸借に関する従前の経過 ③建物の利用状況及び建物の現況 ④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出  判断の中核は,①であり,④が補完材料と解されています。  ①について,賃貸人は長男家族の建物建築の必要性を主張していますが,これが,賃貸人の使用の必要性といえるのかは微妙ですし,賃借人が長い期間使用していることから,賃借人の使用の必要性が高いといえるため,簡単には認められません。  1年間の猶予期間を与えるだけでは無理です。  賃貸人には,建物の修繕義務があります。  そして,修繕費用は,賃料から回収します。  この点に着目して,建物の破損腐朽の程度が著しい場合は,以下の考え方で正当事由が認められることがあり(最判昭和35年4月26日),こちらにポイントを置いた方がよい案件のようにみえます。  修繕費用が高くつき,賃借人からの賃料が少ないような場合にまで,常に無制限に賃貸借の存続を前提とする賃貸人の修繕義務を肯定して賃借人の利益のみを一方的に保護しなければならないものではないということです。  父の代に新築したとありますが,建築時期は,何時のことでしょうか。  賃借人自身が老朽化したと言っている以上,相当に古いと思われます。  サッシ代30万円を回収するためには,家賃15カ月分をつぎ込む必要があり,バランスを失しているように思います。  具体的な事案に即して検討する必要がありますので,個別的に弁護士に相談することが適切な案件です。

  • 不動産トラブル
不動産トラブル
概略
不動産に関連する紛争について、多くの経験があります。
内容詳細
 当事務所では、不動産管理会社などの顧問を行っており、不動産売買・賃貸借契約などに関連する紛争について多くの経験があります。
 このような長年培われてきた不動産トラブルに関するノウハウを生かして、ご依頼者様の利益になるような対応を行うことができます。

解決事例(2件)

事例1
>1【不動産・明渡し】即時明渡しが難しい案件において、話合いで一定期間経過後に明け渡す旨の和解契約が成立した事例
事例2
>2【企業法務・不動産】法務局に筆界特定の申立てをして、会社主張が認められた事例
カテゴリーがわからない
解決事例1:1【不動産・明渡し】即時明渡しが難しい案件において、話合いで一定期間経過後に明け渡す旨の和解契約が成立した事例
対応前:  飲食店経営目的で建物を賃貸借していましたが、店を経営していた賃借人が死亡しました。
 死亡直前から少し店を手伝っていた賃借人の子供が店を引き続き使いたいと主張していますが、駅前の好物件ですし、建物が老朽化していたため建て替えたいと思っています。
対応後:  賃借人の子供との間での話合いが上手くいき、一定期間経過後に明け渡す旨の和解契約が成立しました。
川崎 直人 からのコメント
   明渡しを求める際に重要となるのは「正当事由」です。
 本件では,賃借人の子供が店を手伝っていた期間は半年間程度と短く、上手く行くかが分からない状況にあったため、その正当事由はかなり弱いものでした。

 他方で、本件建物には、他にも賃借人がおり、本件賃借人の明渡しだけ完了しても、すぐには建物の建て替えができないという状況にありました。
 そこで、両者の利害を調整した落とし所を示して当事者間で交渉するようアドバイスしたところ、無事交渉が纏まったという事例です。

 交渉成立後は,後の紛争を睨んで,合意内容を契約書の形にまとめました。予め契約書を作成しておいたため、交渉成立とほぼ同時に契約書を渡すことができました。
カテゴリーがわからない
解決事例2:2【企業法務・不動産】法務局に筆界特定の申立てをして、会社主張が認められた事例
対応前:  会社所有の土地上にホテルを建築し賃貸する予定でした。
 境界線を明確に示した地図があるのですが、当社主張の境界線に納得しない相手が2人いたためにホテルの建築が進められず、困っていました。
対応後: 法務局に筆界特定の申立てをして、当社の主張が認められた結果、ホテルの建築に着手できました。
川崎 直人 からのコメント
   従前は、筆界を確定するためには、裁判所に境界確認訴訟を提起するしかなく、用意すべき資料も時間も大変にかかりました。

 今は、不動産登記法の改正により、筆界特定制度が設けられ、地図等の必要書類を揃えて法務局に申し立てれば、法務局のノウハウを利用して迅速に筆界問題を解決できます。

 本件は筆界が明確に示された地図等があったため、迅速に解決できたという事例です。
項目 費用・内容説明
報酬規程 旧日弁連報酬規程を基準に、弁護士費用を計算しております。
個人 1時間 1万円+税

※十分にお話を聞けるように,1時間単位を基本としています。
※メール,FAX等で事前に資料を送付して頂く場合,弊所で事前検討を済ませることで,来所の時間を短く抑えることができます。
 この場合は,最初の30分で1万円+税となります。

事業者 30分 1万円+税
 短時間で相談の精度を上げるために,事前に資料を送って頂くことを基本としております。

訴訟案件,交渉案件,調停,保全,執行等 旧日弁連報酬規程に従います。

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